Edificios de uso mixto ganan atractivo como modelo de inversión

En los últimos años, en la capital se han construido complejos que agrupan dos o más usos -comercio, oficinas, viviendas u hoteles-, y vendrán más. En todos ellos, la ubicación es un factor clave.

Los proyectos mixtos, aquellos que agrupan dos o más usos -oficinas, comercio, viviendas- en un complejo, se han transformado en una opción interesante para las inmobiliarias.

Ellos están tomando diversas formas. Desde proyectos recientes de baja escala en Santiago centro hasta otros con miles de metros cuadrados en lugares clave de la zona oriente, pasando por algunos de tamaño intermedio. Las Condes y Nuñoa son algunas de las comunas donde se han desarrollado.

Daniel Sánchez, gerente general ISA Inmobiliaria, cuenta el caso de un proyecto que están desarrollando: "San Isidro II cuenta con una oferta que es escasa en Santiago, que son los 'departamentos 2 en 1', que tienen 2 ambientes comunicados entre sí, pero con doble acceso, lo cual permite dar independencia a los usuarios.

Por ejemplo, en el caso de alguien que quisiera armar su oficina profesional o que viva algún familiar en el otro ambiente, pero sin perder privacidad".

Desafío en diseño

Relata que el edificio cuenta con tan solo 10 pisos de altura y un total de 84 departamentos, de los cuales 40 unidades son 2 en 1.

"Como dije, se trata de un departamento con dos accesos y una separación interior que termina ofreciendo dos departamentos totalmente privados uno del otro, uno de 1 dormitorio y otro studio, cada uno con su cocina, baño y espacio para el dormitorio y living comedor.

Es una verdadera innovación para el mercado, que permite múltiples usos y da flexibilidad al propietario otorgando dos ambientes independientes", agrega el ejecutivo.

El proyecto cuenta además con una placa comercial y oficinas en el primer piso, estacionamientos y bicicleteros, y está ubicado cerca de la intersección de Santa Rosa y Santa Isabel.

El ejecutivo comenta las razones para generar este producto: "Si estás en un mercado que es claramente residencial, no tiene mucho sentido hacer un proyecto mixto, pero en el caso nuestro, en pleno Santiago centro -donde hay mucho flujo peatonal, con calles donde hay bastante comercio y una futura estación del metro cerca- hacía bastante sentido tener un edificio mixto, con viviendas, algunas oficinas para la misma gente que tiene sus locales comerciales por ahí, y locales comerciales".

Pero junto a estos emprendimientos de menor escala, como San Isidro II, hay otros de mediana o gran escala, que generan un gran cambio en el mercado inmobiliario de las zonas donde se ubican, por la cantidad de servicios y metros cuadrados que incorporan al mercado.

En este sentido, comenta la consultora JLL, "los edificios mixed use son una tendencia que lleva muchos años practicándose a nivel mundial y en Chile solo desde el año 2010. Hasta ahora son pocos los edificios que conjugan distintos usos.

Algunos ejemplos de Edificios de uso mixto son Isidora 3000 (13.000 m {+2} ), Costanera Torre 2 (75.000 m {+2} ) y Territoria Apoquindo (105.496 m {+2} )".

Indica que el costo de inversión promedio en este tipo de construcción de alto estándar es de aproximadamente entre 43 UF/m {+2} a 47 UF /m {+2} .

Particularmente, dice, "en el mercado de oficinas, existen proyectos en desarrollo tales como Territoria Apoquindo y Costanera Center, para ser entregados dentro de los próximos 4 años".

¿Cuáles son proyecciones de este tipo de edificios?

Indican en JLL que "los edificios de uso mixto han tenido un desarrollo exponencial en Chile y esta tendencia está lejos de desaparecer. El ritmo de vida cada vez más acelerado de los ciudadanos y la consecuente mayor importancia que estos le dan a la comodidad y el 'fácil acceso' hacen que este tipo de desarrollo inmobiliario tenga mucho espacio para crecer".

Explican que una de las principales características o requisitos de un edificio m ixed use es que se encuentre cercano a transporte público (líneas de metro y grandes avenidas).

Además de esto, indica, es importante tener acceso a estacionamientos diferenciados de otro tipo de servicios tales como hotel o locales comerciales, con la finalidad de separar el público y evitar atochamientos".

Además, el gran desafío de estos grandes complejos es "encontrar un mix de tiendas que sea capaz de satisfacer la demanda tanto de los propietarios del edificio como de las personas que allí trabajan".

Pero sin duda, dicen los expertos, este tipo de complejo tiene gran futuro.

"El principal aporte de los proyectos mixtos es que permite unificar distancia, que la gente viva cerca del trabajo y el comercio. Hoy en día, en la ciudad en general, las personas pasan la mitad del día arriba del auto en tacos, entonces la gente valora mucho poder trabajar o tener la un servicio o local comercial abajo del edificio, como una farmacia. Eso es súper valorado hoy por los propietarios y es muy positivo", afirman en JLL.

A su vez, Daniel Sánchez, de ISA, indica "que los proyectos mixtos siempre van a existir, puntualmente en lugares con una vocación comercial y residencial, como Apoquindo y Providencia, áreas muy consolidadas. Todo depende de cómo se vayan moviendo los planos reguladores, pero la necesidad de proyectos mixtos existe".

Grandes ventajas

Explican en JLL que los edificios de uso mixto aportan a su entorno un mix de servicios que se concentran en un solo lugar. De esta manera, quienes trabajan o viven en ellos -y también a su alrededor- pueden satisfacer algunas necesidades de forma rápida y eficiente.