A fin de año ingresaron poco menos de 7 mil departamentos a la oferta, y casi un cuarto de ellos se
La comuna de Santiago sumó 1.662 unidades durante el cuarto trimestre de 2017. La vivienda recién incorporada en esta zona es 910 UF más cara que el "desde" en el stock que ya se comercializaba. Esa brecha se repite en varios puntos de la capital, como Las Condes, Estación Central y San Miguel.
En el último trimestre del año pasado, la oferta de departamentos nuevos sumó 6.989 viviendas en el Gran Santiago, según datos de Tinsa Chile. De ellos, 1.662 se ubican en el centro, es decir, casi el 24% o un cuarto del total ingresado. Esa cifra, a la vez, fue prácticamente el doble de la comuna que le sigue, San Miguel, que aporta 873 unidades.
Fabián García, jefe de investigación del área de consultoría de Tinsa, explica que el actual protagonismo de Santiago se sustenta en cuatro proyectos nuevos que consideran más de 300 departamentos, por lo que asegura se trata de un escenario puntual.
Sin embargo, Rodrigo Lyon, gerente general corporativo de Inmobiliaria Actual, subraya que la zona siempre va a estar entre las que más incorporan unidades: "Es muy atractiva por su profunda demanda, por lo que habiendo desarrollos ellos se venden con facilidad".
Los inmuebles recién anexados a dicha área tienen un precio promedio ponderado de 3.021 UF, cifra más alta que la de comunas aledañas como San Miguel (2.492 UF) o Estación Central (2.193 UF).
Este mayor valor no afectaría el interés por Santiago, destaca Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Development Group. "El suelo dejó de ser barato, pero como es un sector consolidado, las velocidades de venta se mantienen atractivas y eso se debiera perpetuar en el tiempo. En la medida que sigan existiendo paños, siempre las inmobiliarias van a estar pendientes del centro", dice.
Entre los cuadrantes más atractivos para construir, Rodrigo Boisier, gerente comercial de Fundamenta Inmobiliaria, señala el de avenida Santa Isabel al sur hasta las inmediaciones de avenida Matta.
"Históricamente, lo más dinámico era en las cercanías de la Alameda, pero ahora es muy difícil encontrar terrenos para armar paños. Incluso la actividad se ha ido más hacia el poniente, por el sector del Club Hípico", indica.
La Cisterna y Estación Central mantendrán fuerte arribo de departamentos
Otra de las razones que explicarían que el centro sea la zona con mayor incorporación de departamentos nuevos en el cuarto trimestre es su certeza jurídica.
Así lo cree Ergas: "Ya se sabe bien cuáles son las normativas vigentes y eso no está pasando en las comunas que hasta hace poco estaban al alza, como San Miguel o La Cisterna".
Lo cierto es que en la primera comuna se trabaja con un nuevo plan regulador desde fines de 2016, mientras que en la segunda se congelaron los permisos de edificación en diciembre del año pasado, para comenzar un proceso de revisión de la normativa.
"La Cisterna tiene un congelamiento muy reciente, por lo que aún tiene una buena cantidad de permisos de edificación que no se han ejecutado. Sin embargo, en San Miguel sus restricciones llevan más tiempo, por lo que luego se debiera tender a notar una baja en la llegada de unidades", explica García.
Un escenario parecido es el que vive Estación Central, que el año pasado congeló sus permisos de edificación mientras se genera una nueva regulación. Según el sondeo de Tinsa, en el último trimestre entraron a la comuna 660 departamentos.
"Puede que esta comuna se mantenga más tiempo con un alto número de unidades que ingresan, porque los proyectos que ya tienen su aprobación cuentan con muchas unidades. Con un edificio se pueden sumar cerca de 400 departamentos de una sola vez", agrega García.
De todas formas, Lyon aclara que, tarde o temprano, en todas las comunas donde se ha modificado el plano regulador se disminuirá la oferta.
"Todos los cambios han sido restrictivos, en cuanto a altura y densidad", aclara. Ahora bien, Boisier cree que la imposición de nuevas limitaciones a la construcción va a depender en gran medida de los propios desarrolladores inmobiliarios.
"Tiene mucho que ver con cómo los proyectos aportan al barrio de forma responsable y armónica. De ser así, no debiera haber una reacción normativa tan violenta".
Las Condes es donde más sube el precio mínimo de la oferta nueva
El precio mínimo de los departamentos que se sumaron a la oferta en el último trimestre tiende a ser más elevado que el stock total ya en venta, según los datos de Tinsa.
En Santiago centro, por ejemplo, las unidades más económicas que recién arriban tienen un valor de 2.145 UF, mientras que considerando todo lo que está en venta el "desde" llega a 1.235 UF, es decir, 910 UF menos. En Estación Central, la diferencia es de 723 UF; en La Florida, de 535, y en San Miguel, de 416 UF.
"En la medida que la ciudad se expande, estar en zonas céntricas se hace cada vez más caro, y los productos nuevos van captando con más fuerza esa plusvalía del suelo", apunta García.
En ese sentido, Ergas indica que es difícil que los valores mínimos bajen: "El valor de la tierra y el aumento de restricciones y de los costos de construcción están complicando mucho el negocio, y eso se traspasa a precio final".
En donde se percibe el incremento más importante es en Las Condes. Entre las unidades más recientemente agregadas al mercado, el "desde" es de 4.235 UF, mientras que al considerar todo el stock que se comercializaba la cifra se queda en 2.900 UF.
García señala que los proyectos más nuevos de la comuna se ubican en las cercanías al metro, lo que explica el alto valor. Lyon agrega: "Hay escasez de sitios que te permiten tener densidad libre y hacer viviendas pequeñas, por lo que se construyen edificios que deben tener unidades más grandes, y con ellas el precio sube".
Al mismo tiempo, Las Condes y Ñuñoa presentan las mayores distancias entre los precios mínimo y máximo de los departamentos nuevos.
Considerando lo recién anexado, en la primera comuna la oferta va desde 4.523 a 21.120 UF, mientras que en la segunda el rango se mueve entre 1.790 y 12.198 UF.
Para Boisier, este fenómeno se sustenta en la normativa que obliga a hacer unidades más grandes junto con otras pequeñas, pero también porque hay un público dispuesto a pagar por viviendas de mayor valor, producto de la buena conectividad del entorno.
6.989 departamentos y 1.744 casas se sumaron a la oferta nueva en el cuarto trimestre, según los datos de Tinsa.
4.523 UF es el precio más bajo de lo recién ingresado en Las Condes y es 1.624 UF más caro que el menor valor del stock ya en oferta. El mayor costo del suelo es uno de los factores que inciden en esa brecha.
