¿Qué oportunidades entregan los terrenos en desuso?
En la Región Metropolitana existen varios sitios sin utilización. Experto de JLL dice que se ubican principalmente en la periferia y la cantidad de ellos tiene mucha relación con el valor del suelo.
Particularmente cuando se transita por caminos donde convergen industrias, parcelas y un poco más allá conjuntos de viviendas de un área suburbana, es común ver terrenos en desuso, los que pueden tener un viejo galpón o una casa en ruinas como vestigios del abandono y del paso del tiempo.
Según lo confirma Pedro Peñafiel, encargado del área Consultoría y Valorización de JLL Chile, los terrenos en desuso se suelen ver en mayor número en áreas rurales o suburbanas, "donde los terrenos pueden pasar mucho tiempo 'botados', ya que la demanda es escasa. Al contrario, es difícil que suceda en zonas urbanas afianzadas, donde mientras más alto es el potencial del paño, menor es el tiempo en que este permanece en desuso".
¿Cuáles son las causas que llevan a un terreno a caer en desuso o por las cuales sus dueños deciden vender? Para el especialista de JLL Chile, existen variadas razones: "Desde la quiebra del negocio que funcionaba sobre el terreno hasta la total pérdida de valor por alguna razón extremadamente particular, como puede ser una expropiación con resultados negativos para el terreno o la instalación de una industria o un comercio que espante a futuros inversionistas".
Por otro lado, el experto indica que los dueños de un terreno también pueden vender por múltiples motivos: necesidad de liquidez, oportunidad, cambios de planes reguladores, presiones de organizaciones vecinales, entre otros.
"Sea cual sea la razón de la venta, al final el propietario siempre va a querer maximizar el valor de la transacción, lo que, sabemos, puede ser un problema cuando las variables que lo llevan a vender son más bien negativas y, al final, el riesgo de quedarse con una propiedad poco atractiva es muy alto", añade el experto.
En la Región Metropolitana se pueden encontrar varios. "Se ubican principalmente en la periferia y la cantidad de ellos tiene mucha relación con el valor del suelo", dice Peñafiel, "así, por ejemplo, si nos vamos a zonas consolidadas del sector oriente, los terrenos abandonados y/o en desuso son pocos (casi ninguno).
Ahora, no todos los terrenos que están en desuso se asume que están a la venta. La mayoría de los terrenos en desuso que se encuentran en zonas con menos plusvalía no presentarían interés en caso que estuvieran en el mercado y, de los que sí se venden, los precios son bajos y/o los plazos de venta son eternos.
Por otro lado, la gran mayoría de los terrenos que están en desuso en los sectores más consolidados (por ejemplo, el eje Las Condes al oriente de Estoril) no están a la venta ya que, si lo estuvieran, su precio sería muy alto y la velocidad de venta muy rápida".
Diferencias del uso
De acuerdo con el vocero de JLL Chile, hay notables diferencias entre comprar y/o vender un terreno que tuvo destino industrial o habitacional.
Para un uso industrial, lo más común es comprar un terreno industrial eriazo o, en su defecto, una propiedad que antes tuvo el mismo uso y donde sus posibles galpones y oficinas preexistentes se pueden convertir, sin un costo mayor, para adaptarlas al nuevo proyecto.
La otra alternativa -que es muy poco frecuente- es que propiedades con destino habitacional se conviertan a uso industrial, ya que va contra la lógica de crecimiento de las ciudades, donde son justamente las industrias las que se van alejando de zonas consolidadas para dar paso a proyectos residenciales.
Respecto de la compra para el uso residencial es oportuno saber que cuando se cambia el terreno de industrial a residencial, es común que exista un aumento importante en el valor del suelo, mientras que las antiguas instalaciones industriales no tendrán ningún valor, ya que serán demolidas para dar paso a torres que rentabilizarán mucho mejor el terreno.
El único problema que puede aparecer en estos casos es la inversión que se debe hacer para limpiar los terrenos que, sobre todo en industrias peligrosas, implica mucho más que la sola demolición de las construcciones.
La otra posibilidad es que dentro de zonas residenciales antiguas, presionadas por aumentos de densidad admitidos por la norma, las inmobiliarias "armen paños" de varias casas.
Valorización
Para entregar un número que sea acertado y realista, la valorización de un terreno debe considerar la mayor cantidad de variables posibles.
"Hoy no basta contar con un Certificado de Informaciones Previas y un levantamiento de mercado de propiedades comparables", dice Peñafiel, "sino que hace falta profundizar en el análisis en cuanto a las potenciales del terreno que se ven afectadas por muchas características que van más allá de la normativa municipal; es decir, morfología, topografía, ubicación, vecinos, conectividad, proyectos futuros, construcciones existentes, mejor uso, potenciales inversionistas, entre muchas otras aristas".
Además de las variables propias del terreno, considera que "también conviene evaluar temas ciudadanos como los efectos que produce la presión de distintos grupos organizados que, con razón, exigen cada vez más desarrollos responsables con el entorno y la planificación más macro de las ciudades".
