TEST: ¿Qué negocio inmobiliario te conviene?
Invertir en bienes raíces siempre es recomendable, pero la diversidad de opciones puede llevarte a decidir por un esquema que es inadecuado para ti. Antes de decidir contesta este quiz.
Photo by Ben Mullins on Unsplash
¿Cuál es la inversión ideal para ti? Responde este test y descubre cuál de las tres opciones descritas más abajo es la que más se ajusta a tus expectativas o estilo de inversión.
RESPONDE EL TEST
1. ¿CUÁL DE LAS SIGUIENTES FRASES DESCRIBE MEJOR TU OPINIÓN SOBRE INVERTIR? a) Poner a trabajar mi dinero, arriesgando más para ganar más b) Incrementar mi capital con retornos estables c) Quiero vivir de mis rentas, no busco rendimientos solo un ingreso seguro por el arrendamiento de un inmueble
2. ¿CÓMO DEFINES TU NIVEL DE CONOCIMIENTOS FINANCIEROS? a) Básico b) Intermedio c) Nulo 3.
3. ¿A CUÁNTO ASCIENDE EL CAPITAL QUE TIENES DISPONIBLE PARA INVERTIR? a) Cuento con un mínimo de 5,000 pesos b) Tengo disponibles para invertir 10,000 pesos c) No cuento con capital pero tengo un inmueble disponible
4. ELIGE EL PLAZO EN EL QUE TE GUSTARÍA a) En un máximo de dos años a) En un máximo de dos años b) Estoy considerando hacer una inversión de mediano y largo plazo, pero
5. ¿CÓMO PREFIERES REALIZAR TU INVERSIÓN? a) Me gusta hacerlo de manera directa, escoger el inmueble a invertir y b) Elijo el producto en el que quiero invertir y dejo que un administrador especializado se haga cargo de los activos c) Entrego mi activo a un administrador especializado
6. ¿CON CUÁL DE LAS SIGUIENTES FRASES TE IDENTIFICAS? a) Me gusta innovar y apostar por tendencias de fintech como el fondeo b) Soy más conservador y prefiero instrumentos más tradicionales como el mercado de capitales c) Prefiero que alguien administre mi inmueble pagando una comisión
MAYORÍA DE A
CROWFUNDING INMOBILIARIO
Con el fondeo colectivo puedes invertir en nuevos desarrollos inmobiliarios, principalmente de vivienda en venta o renta, a partir de 5,000 pesos con tasas de interés entre 12 y 20% anual, 4.5% mayor que la tasa de referencia de Banco de México, y un plazo máximo de 24 meses.
De acuerdo con Alberto Padilla, director de la plataforma de crowfunding inmobiliario Briq.mx, la edad promedio de sus inversionistas es de 35 años, 80% son hombres y 20% mujeres.
Por su parte, Manuel Cohen, subdirector general de Inverspot, cuenta que en un principio la plataforma estaba dirigida a personas jóvenes que desean invertir pero que sus ahorros no son suficientes para abrir un negocio o adquirir un bien inmueble; sin embargo, con el paso del tiempo el esquema ha funcionado para gente con capitales superiores a 1 millón de pesos.
Este instrumento ofrece inversión de deuda o de capital, explica Alberto Vázquez Ortiz, socio de Auditoría, especialista en real estate de la consultora KPMG México. En el caso de deuda, los inversionistas fondean la construcción del inmueble y por su inversión obtienen un rendimiento; mientras que en la opción de inversión de capital son propietarios del inmueble que al venderse permitirá a los inversionistas recuperar su capital y sus rendimientos.
En este último esquema, Cohen, de Inverspot, precisa que los inversionistas también se benefician de la plusvalía. "Por ejemplo, nosotros compramos un departamento en precio preventa de 30,000 pesos por metro cuadrado y el precio de mercado es de 36,000 pesos, desde el primer día tenemos 20% de plusvalía", detalla.
El principal riesgo de este instrumento es el retraso en el calendario de obra, lo que supondría un retraso en el pago de los rendimientos y recuperación del capital. Por su parte, Vázquez de KPMG también señala que es un instrumento que no está tan regulado y auditado como los Fibras o las CKD.
Para elegir la plataforma por medio de la cual invertir se recomienda cerciorarse de que está certificada por la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (Afico) para el crowfunding inmobiliario, y con respecto al proyecto a fondear, considerar la reputación del desarrollador y que el desarrollo no se encuentre en una zona con sobreoferta que pudiera retrasar la comercialización de los inmuebles.
MAYORÍA DE B
FIBRAS
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), que invierten en activos inmobiliarios para renta, son una alternativa de inversión atractiva para ti. Desde su creación en 2011 a la fecha han tenido un rendimiento de 150% en comparación con el 50% del IPC, y en lo que va de 2018 el rendimiento ha oscilado entre 8 y 9%, 0.5 y 1.5% más que la tasa de referencia de Banxico.
Alberto Ortiz, de KPMG México, explica que este instrumento es apto tanto para personas físicas como para inversionistas corporativos. En el caso de las personas físicas, las transacciones se hacen por medio de una casa de bolsa y el mínimo de compra requerido es de 100 títulos, cuyo precio se encuentra por debajo de los 100 pesos.
Se trata de una inversión de largo plazo, pero de manera trimestral el administrador está obligado a distribuir entre los inversionistas el 95% de las utilidades obtenidas.
Además, el capital se puede recuperar en cualquier momento, solo tiene que cuidarse que el precio de cotización del título al momento de la liquidación no sea inferior al de compra para no incurrir en una pérdida. En el mercado existen 14 Fibras, algunas de ellas especializadas en determinado tipo de inmuebles como FibraShop, cuyos activos son centros comerciales o FibraInn en inmuebles destinados a la hotelería.
Al estar respaldadas por un activo inmobiliario, el riesgo es menor comparado con otras inversiones, puesto que con la venta del inmueble puede recuperarse el capital.
MAYORÍA DE C
CLUB DE RENTAS
Si en lugar de liquidez, cuentas con un inmueble, tu mejor opción puede ser unirte a un club de rentas, donde entregas la administración de tu propiedad y a cambio del pago de determinadas comisiones y gastos, puedes recibir una renta mensual. Esto sin importar si tu inmueble está ocupado o si el inquilino pagó el alquiler a tiempo.
Si bien con este esquema se recibe un porcentaje menor de la renta por el pago de las comisiones, también es cierto que el tiempo dedicado a la administración del inmueble (promoción, selección del inquilino, cobranza) es mínimo y se pueden tener garantías como el descuento vía nómina del importe de la renta, o el trámite para el desalojo en caso de incumplimiento.
Todo para que puedes dedicarte a "vivir de tus rentas". También permite a los propietarios de inmuebles residenciales premium, venderlos para adquirir viviendas más accesibles que brinden de una manera más sencilla el mismo valor que la propiedad original.
Vázquez Ortiz señala que es un esquema que va comenzando en México y que busca institucionalizar el proceso de la renta de vivienda en nuestro país.
Otra variante del esquema de club de rentas es la constitución de un fideicomiso privado (Fibra), con el que por medio de crowfunding inmobiliario se levanta capital para la compra de inmuebles en zonas identificadas como estratégicas, para ofrecer departamentos exclusivamente en alquiler.
Una de las empresas especializadas en este esquema de negocio Retna Ingeniería Inmobiliaria.
Fuente: obrasweb.mx - Amanda Solís Tapia
