En busca del acceso a la vivienda en América Latina y el Caribe
En América Latina y el Caribe de los 600 millones de habitantes 120 millones viven en asentamiento de viviendas inadecuadas o informales.
Esta situación de inequidad está siendo analizada por los organismos especializados. En este sentido el Reporte de Economía y Desarrollo de CAF menciona que si las familias latinoamericanas destinaran 30% de sus ingresos al consumo de servicios habitacionales, necesitarían más de 30 años de ahorros para adquirir una vivienda de 60 m2 de precio mediano. Por ello hay un gran número de personas que viven en situaciones habitacionales precarias.
A este respecto, las políticas de vivienda en la región han cubierto un espectro amplio que va desde el rol del Estado como constructor y generador de nueva oferta de vivienda hacia uno de facilitador de los mercados. Sin embargo, no es suficiente, y hay necesidades que cubrir, por ello se habla del desarrollo del crédito hipotecario y del alquiler social en la región, como soluciones para las poblaciones menos favorecidas.
Desarrollo del crédito hipotecario:
Cuando hay demanda de vivienda, la principal traba al consumo efectivo de espacios habitacionales tiene que ver con su financiamiento.
Al ser la vivienda un activo costoso, la gran mayoría de las familias requieren un crédito de largo plazo para poder hacerse de una casa. Por ello se recurre al crédito hipotecario, cuando éste no se consigue por cualquier circunstancia, los hogares de ingresos medios y medio-bajos son excluidos del acceso a la vivienda.
La combinación de ahorro, crédito y subsidio del Estado puede multiplicar los recursos destinados a subsidios para vivienda en 4 o 5 veces. Sin embargo, los programas que se basan en el acceso al crédito hipotecario necesitan ciertas condiciones para que sean exitosos.
Por un lado, se requiere de una oferta de viviendas suficientes para la venta y a costos bajos y, por el otro, del financiamiento a una tasa de interés razonable y plazos de repago apropiados. De no haber una oferta de inmuebles disponibles suficientemente grande frente a la demanda, la consecuencia será un aumento de precios que va a restringir más el acceso a una vivienda familiar.
Eso hace necesario que los costos de la vivienda, considerando suelo y construcción, y los costos asociados a la transacción de inmuebles, como gastos notariales e impuestos sean bajos, además de que haya elasticidad en los precios para que se reduzcan los impedimentos para la adquisición de vivienda.
Impulso del Alquiler Social:
En lo general, en América Latina no se ha visto como un negocio potencial el generar espacios habitacionales orientados a familias de bajos y medios recursos, siendo que pudiera ser una forma alternativa de recibir beneficios.
Esto es posible. Lo podemos ver en Europa donde se están aplicando distintos modelos para impulsar este tipo de oferta. Ahí, el Estado otorga beneficios (créditos blandos, subsidios, exenciones impositivas, concesiones en superficies construidas, etc.) a distintas asociaciones y empresas privadas, las cuales se comprometen a alquilar las viviendas a valores por debajo del mercado para familias de bajos ingresos.
Una política de alquiler social, requiere de un compromiso de largo plazo del Estado con el sector privado. Por ejemplo, en Alemania, el gobierno brinda a las firmas o empresas subsidios en forma de transferencias de fondos, préstamos a tasas por debajo de las de mercado, tratamiento impositivo preferencial, a cambio de que coloquen en el mercado unidades en arriendo a bajo costo para familias de ingresos medios y medio-bajos.
Lo que en el fondo se busca es que se logren bajar los costos de la construcción y alquiler de las viviendas, más que aumentar la capacidad de pago de las familias, además de que se fomenta la competencia entre viviendas disponibles. Y por su parte, las familias podrán elegir la casa que les convenga.
Por supuesto, la competencia entre empresas por rentar también incentiva a los propietarios a mejorar las condiciones de cada unidad en renta.
Estas dos vertientes que hemos comentado, pueden ayudar a solucionar el problema de vivienda en América Latina y el Caribe, si pueden no ser soluciones universales, sí pueden subsanar las carencias de los programas gubernamentales enfocados en vencer el déficit de vivienda.
