Modificar la Ley 18.101 para implementar el proyecto “Arriendo Justo”

A finales del mes de mayo de 2023 se presentó ante la Cámara de Diputadas y Diputados de Chile el proyecto “Arriendo Justo” que modifica la ley 18.101 cuyo objetivo es el de fijar normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, a fin de regular los requisitos de postulación al arriendo, establecer un estatuto que regule la garantía que cauciona las obligaciones del arrendador de bienes raíces urbanos conocida como “Mes de Garantía”, y prohíbe el cobro de las rentas en Unidades de Fomento y otros cobros.

Si desea bajar el documento original del proyecto “Arriendo Justo” haga clic aquí

Aquí presentamos un concentrado del mismo a fin de que tenga un panorama de esta posible modificación, así como un análisis visto desde la perspectiva de BReal.

Antecedentes

Sustentados en la investigación Déficit Cero realizada por la Pontificia Universidad Católica en abril de 2022.

1. La crisis habitacional y los requisitos para arrendar:

• Más de 640.000 familias no tienen acceso a una vivienda en Chile.

• La Región Metropolitana es la que tiene el mayor déficit habitacional a nivel nacional, con casi el 50% del total.

• La crisis afecta también a otras regiones y diversos niveles socioeconómicos.

• Los subsidios habitacionales y de arriendos no llegan a las clases medias ni a los jóvenes profesionales lo que los perjudica al no poder acceder a una vivienda.

• 25% de los chilenos arrienda el inmueble en el que vive, sin embargo cada vez es más difícil por los documentos que se exigen, los altos precios de las viviendas, y el pago de una garantía de hasta 3 veces el valor del arriendo, y en algunos casos documentación con cheques por el año completo.

• La inexistencia de una regulación respecto a los requisitos que puedan solicitarse para ser considerados como potenciales arrendatarios.

• El pago del costo del servicio de corretaje por parte del arrendatario, el cual asciende al 50% de un mes de renta.

• Cobros de arriendo en Unidades de Fomento (UF).

• Por el lado contrario, los propietarios enfrentan impagas deudas estratosféricas y más. Para ello se aprobó la ley 21.461 que modifica la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, reforzando sus derechos.

• “Por ello es que creemos que resulta necesario fijar ciertas normas de aplicación general en materia de arrendamiento de inmuebles en predios urbanos, que resguarden los derechos de los postulantes al momento de buscar un inmueble en arriendo, y de los futuros arrendatarios sin que por ello se arriesguen los derechos, precauciones y prevenciones que lícitamente pueden tomar los dueños de los inmuebles en arriendo para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.”

1. El mes de garantía

La garantía, si bien es lícita y contractualmente válida, no se encuentra expresamente regulada en la ley 18.101 sobre arrendamientos de predios urbanos, por lo que su existencia, alcance y procedencia de restitución se pacta de común acuerdo entre arrendador o su representante, y el arrendatario. Muchas veces esta restitución se ve totalmente disminuida bajo diversos pretextos por parte del arrendador y se ponen plazos arbitrarios para la misma. También ocurre que la garantía no alcanza a cubrir los costos de reparaciones para dejar la propiedad como originalmente se entregó y/o a pagar las deudas de servicios y arriendo dejadas por el arrendatario.

C. El cobro en Unidades de Fomento

“Hoy en día, y en cada vez más casos cotidianos, el monto mensual a pagar por

concepto de arriendo de un inmueble se encuentra determinado en Unidades de

Fomento. Ello, sin que se impida de forma alguna el establecimiento de fórmulas de

reajuste del valor. Así, el arrendatario se ve obligado a pagar un doble reajuste:

mensualmente y de forma progresiva, mediante el cálculo de la UF y periódicamente,

de acuerdo a los términos establecidos en el contrato.

Lo anterior no solo resulta del todo injusto, sino que además significa un doble

aumento de precio considerando el pago de intereses, en un lado, y el reajuste del monto

anual, por el otro, además del aumento de valor de la UF. El perjudicado con el aumento

es siempre el arrendatario. La UF afecta directamente la economía familiar de millones

de chilenos, especialmente aquellos que no tienen la capacidad económica para acceder

a la vivienda propia.

Resulta indispensable regular esta situación, estableciendo una prohibición

general de efectuar el cobro de la renta mensual por concepto de arrendamiento en

Unidades de Fomento, por tratarse de una fórmula abusiva que encubre un

enriquecimiento sin causa y abusivo.”

La Idea Matriz:

El objetivo del proyecto “Arriendo Justo”, es precisamente evitar o regular las situaciones antes descritas, y realiza modificaciones en la ley 18.101 de la siguiente manera:

1. Incorporando una regulación que establece límites normativos a los requisitos que pueden exigir los arrendadores a los posibles arrendatarios para postular a un arriendo, a fin de resguardar los eventuales derechos fundamentales de los postulantes, estableciendo remisión expresa a la acción de no Discriminación Arbitraria regulada en la ley 20.609 que Establece Medidas contra la Discriminación.

2. Creando una regulación a la caución conocida como “mes de garantía” en cuanto a su definición, alcance, monto máximo, procedencia de restitución, reajuste y plazo para efectuarla, en caso de corresponder.

3. Incorporando a las materias que podrán conocerse mediante el procedimiento de cobro expedito establecido en el artículo 18K, de la misma ley, las reclamaciones del arrendatario por no restitución o restitución inconforme del mes de garantía.

4. Estableciendo una prohibición general pactación en Unidades de Fomento de los valores de arriendo reajustables.

5. Estableciendo que el pago de los servicios de corretaje sea responsabilidad exclusiva de aquella parte del contrato de arriendo que ha contratado sus servicios, junto a la prohibición de que se condicione la firma de un contrato de arriendo a su pago.

El Proyecto de Ley

Para poder asentar legalmente las propuestas planteadas en el proyecto se plantea modificar los siguientes artículos:

I. En el título III bis, “Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento”. 1. Modificar el Artículo 18-K agregando la frase: “Así mismo, serán aplicables en lo pertinente, a las acciones de incumplimiento de obligaciones contractuales de arrendamiento impetradas por el arrendatario de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 20 bis”.

II. En el Título IV, “Disposiciones generales”:

1. Incorporar un nuevo artículo 19 bis: “En las ofertas públicas de contratos de arriendo de bienes inmuebles regidos por esta ley, los arrendadores podrán señalar un listado de requisitos de postulación a cumplir por los potenciales arrendatarios, siempre y cuando estos resulten razonables para la evaluación económica y objetiva que permita evidenciar que se le dará fiel y eficaz cumplimiento a las obligaciones del contrato.” En ningún caso estos requisitos podrán constituir una discriminación arbitraria.

2. Incorporar un nuevo inciso tercero al artículo 20: “En ningún caso la renta podrá pactarse en Unidades de Fomento”.

3. Incorporar un nuevo “Artículo 20 bis: En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley, el arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá pactarse expresamente por escrito, y entregarse ante notario con las instrucciones de pago correspondientes a las reglas de descuento y restitución que a continuación se establecen. La garantía deberá ser siempre en dinero y no podrá exceder el valor equivalente a un mes de renta.”

4. Incorporar un nuevo artículo 20 ter: “El servicio de corretaje, en caso de existir, siempre será de cargo de la parte contratante del mismo. En ningún caso podrá condicionarse la firma del contrato de arriendo al pago de un porcentaje de los servicios de corretaje por parte del arrendatario, si estos fueron contratados exclusivamente por el arrendador”.

Análisis de la Propuesta:

El análisis que se presenta a continuación ha sido realizado por Roberto Anrique quien es inversionista inmobiliario, administrador de propiedades y creador del software de gestión de activos inmobiliarios BReal.

Si bien es interesante que se analice la regulación de los contratos de arriendo y procesos asociados para aumentar la protección tanto para el lado arrendatario como para el lado arrendador, cabe destacar algunos elementos:

• No existe una correlación entre el déficit habitacional de viviendas que se menciona como fundamento de la propuesta de ley y la necesidad de regular los arriendos. Actualmente, el mercado mediante el mecanismo de oferta y demanda se encarga de establecer los precios de los arriendos. Si un arrendador publica una propiedad a un precio muy elevado no se arrendará mientras existan otras propiedades equivalentes a un precio menor o en mejores condiciones. Por otro lado, ningún arrendador arrendará una propiedad a un precio más bajo si existen arrendatarios dispuestos a pagar un precio más alto.

• Respecto de los antecedentes que se exigen a un arrendatario para postular a un arriendo residencial se encuentran: cédula de identidad, copia de las últimas 3 liquidaciones de sueldo, informe comercial (Dicom u otros similares), informe de pagos previsionales de AFP de los últimos 12 meses y contrato de trabajo. Usualmente estos documentos se piden al arrendatario y al aval. Estos documentos tienen por objetivo validar la estabilidad laboral y de ingresos del postulante, así como, su nivel de morosidad en el sistema comercial. Nadie quiere arrendarle a una persona que después no pagará el arriendo. Lo que se observa en Chile es que el nivel de información disponible sobre el comportamiento de pago de los arrendatarios es muy incompleto. No es posible saber si el postulante dejó de pagar en arriendos anteriores. Si bien se ha tratado de contar con un registro de arrendatarios morosos en la práctica no funciona, dejando así un gran vacío de información que favorece a los arrendatarios morosos y deja ciego a los arrendadores. En otros países como en Estados Unidos, el comportamiento de pago de arriendo de una persona es público y en caso de no pago, el arrendatario puede ser desalojado en un mes, lo que genera que los arrendatarios son muy cuidadosos y el sistema de arriendo en general es mucho más eficiente al reducirse el riesgo de un impago. En este sentido, en vez de reducirse los requisitos para arrendar se deberían perfeccionar para dejar en evidencia los arrendatarios morosos y no encubrirlos con menos requisitos. Como resultado se obtendría que es muy probable que los precios de los arriendos pudieran bajar producto de la reducción del riesgo de arrendar a un mal candidato.

• El pago del servicio de corretaje que cobra un corredor de propiedades incluye: publicación de la propiedad en portales de propiedades, coordinar visitas y mostrar la propiedad, recibir los antecedentes de los postulantes, evaluar el cumplimiento de los requisitos, crear el contrato de arrendamiento, coordinar su firma, y finalmente, entregar la propiedad al arrendatario. El costo del servicio de corretaje se divide entre arrendatario y arrendador en un 50% del valor del canon de arriendo mensual por cada uno. Si bien estos valores no están regulados, es una práctica aceptada en el mercado. En general, no se recomienda que el Estado regule lo que el mercado puede regular de manera más eficiente. Por otro lado, lo que el corredor entrega como servicio apunta mayormente a buscar un buen arrendatario al arrendador, sin embargo, si no se cobrara al arrendatario una parte y se cobrara todo al arrendador, lo que pasaría es que esa diferencia se vería reflejada en un pequeño aumento del precio del arriendo, con lo cual lo estaría pagando el arrendatario de igual forma. También se debe mencionar que para el arrendatario es un beneficio que haya un corredor de por medio ya que le asegura que la propiedad exista y que sea de un propietario validado. Han existido muchas estafas a arrendatarios por arrendar propiedades que pertenecen a personas que no existen. Por lo anterior, la figura del corredor agrega valor tanto al arrendador como al arrendatario, con lo cual no se ve como algo anormal que ambos paguen por dicho servicio.

• Respecto de regular la garantía que deja el arrendatario en un arriendo hay que tener en cuenta que hoy en día por lo general una garantía equivalente a 1 mes de arriendo no alcanza a cubrir los costos de reparación y cuentas de servicios impagas que puede dejar un arrendatario al retirarse, lo cual perjudica al propietario, viéndose obligado a subir el valor de arriendo para cubrir las diferencias en su próximo arriendo. En este sentido, sería interesante evaluar la posibilidad de que se convierta en un práctica el uso de un seguro de garantía, que asegure al propietario que se cubran todos los gastos y por el lado del arrendatario que se le devuelva el sobrante de la garantía cuando exista.

• Respecto del cobro del arriendo en UF, los elementos que se usan como sustento para su eliminación son incompletos. Actualmente, el monto mensual a pagar por concepto de arriendo de un inmueble puede estar determinado en Pesos Chilenos o en Unidades de Fomento. Cuando el arrendatario paga en pesos usualmente se aplica un reajuste períodico (mensual, trimestral, semestral o anual) de acuerdo a la variación del IPC. Cuando el arriendo está expresado en UF, se paga en pesos a la tasa de conversión de la UF al día de pago. La UF se actualiza en forma diaria por inflación por parte del INE (Instituto Nacional de Estadísticas). Así, el arrendatario se ve obligado a pagar un reajuste mensualmente de acuerdo a los términos establecidos en el contrato.

• Primeramente, existe la práctica de que casi el 100% de las propiedades comerciales (oficinas, locales comerciales, bodegas, etc.) se arriendan en UF. Por otro lado, en el mercado residencial se ha visto un incremento de arriendos en UF debido a que la inflación es de 2 dígitos. Para los arrendadores es más simple cobrar un monto predefinido en pesos que en UF que varía todos los meses. Cuando la inflación estaba en cifras de 3%-4% anual había muy poco incentivo para cobrar un arriendo residencial en UF, sin embargo, al haber variaciones del IPC mensual de un dígito se hace más simple y eficiente pactar el arriendo en UF. En todo caso, independiente de la moneda que se use, siempre el precio del arriendo se reajusta periódicamente por inflación (IPC), con lo cual pasa a ser indiferente si se usa pesos reajustados o UF.

• Si los sueldos en pesos no se reajustan en la misma proporción y/o frecuencia que lo hacen los arriendos, es un problema externo al mercado de los arriendos, es un problema de la situación económica del país y del impacto de la inflación en todos los productos y servicios que consumen los ciudadanos, lo cual requiere otro tipo de medidas y análisis.

• El uso de la UF en los arriendos ha demostrado ser un factor muy importante de estabilidad de los precios, con lo cual se desconecta el precio del arriendo pactado en UF de factores externos que aumentan la inflación y que están fuera de la acción, control o influencia de los actores (arrendadores y arrendatarios).

• Adicionalmente, se debe mencionar que la mayor parte de los arrendadores pagan mensualmente un dividendo por su propiedad por concepto de crédito hipotecario, el cual se encuentra definido en UF. Por tanto, cuando el arriendo es en pesos y existe un escenario de alta inflación se produce un descalce para el propietario, quien muchas veces no alcanza a cubrir el dividendo con el arriendo recibido.

• Por último, mencionar que la reciente ley 21.461 que modifica la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, no está siendo efectiva en la práctica, ya que para optar a poder sacar a un arrendatario en un mes se requiere demostrar daños a la propiedad, lo cual es prácticamente imposible debido que para ello se requeriría ingresar a la propiedad arrendada lo cual es ilegal y en condiciones de una demanda el arrendatario demandado no lo permite. Con lo cual los plazos para desalojar a un arrendatario que no paga se mantienen superiores a 9 meses.

• Conclusión. El proyecto de “Arriendo Justo” tal como está presentado adolece de información completa y no considera todo los escenarios, tiende a favorecer a los arrendatarios, especialmente a los morosos. Debería buscar la forma de perfeccionar el sistema de arriendos como un todo con el objetivo de reducir los riesgos y por ende los precios de arriendo y la morosidad. Deberían considerarse mejoras en la transparencia de la información que permita dejar en evidencia pública a los malos arrendatarios y a los malos arrendadores, con lo cual los agentes podrían tomar mejores decisiones que favorecerían a todos. Teniendo un mercado más informado y ágil, se reducirían los tiempos de contratación de un arriendo, tanto para los arrendatarios como para los arrendadores. Todo lo anterior, haría más atractiva la inversión en propiedades residenciales para renta con lo cual habría más oferta de viviendas, se reducirían los precios de arriendo y aumentaría el acceso a las viviendas para las familias que hoy no lo tienen.